土地增值稅怎麼算：一般稅率與自用優惠

土地增值稅是針對土地公告現值上漲的部分課徵的稅捐，理論基礎是漲價歸公，課稅對象是土地本身而非建物。無論是一般用地或自用住宅用地，只要土地所有權移轉，原則上都要面對這筆稅費，差別在於適用的稅率高低，規劃買賣前可先參考實價登錄行情評估土地增值幅度。

• 一般用地採 20%、30%、40% 三級累進稅率，依漲價倍數計算
• 自用住宅用地符合條件可適用 10% 優惠稅率
• 計算基礎為申報土地現值減除原地價，並按物價指數調整

一般稅率怎麼分級

土地增值稅以土地漲價總數額為課稅基礎，先將漲價總數額除以原規定地價或前次移轉現值，得出漲價倍數，再依倍數高低適用 20%、30%、40% 三級累進稅率，並有對應的累進差額速算扣減，避免稅負跳躍過大。倍數愈高，代表土地增值幅度愈大，適用稅率也愈高。

自用住宅用地 10% 優惠稅率

個人出售自用住宅用地，若符合本人或配偶、直系親屬設籍並持有一定期間等條件，可申請按 10% 單一稅率課徵，不適用一般累進稅率，稅負通常大幅降低。例如某筆土地漲價總數額為 500 萬元，若適用一般累進稅率可能達 30% 以上，應納稅額超過 150 萬元；但若符合自用住宅用地優惠，則僅按 10% 課徵，應納稅額為 50 萬元（500 萬元乘以 10%），差距相當可觀。優惠稅率原則上一生可適用一次，但符合換屋等特定條件時可再次申請，實際資格仍須經稅捐機關審核。

申報時機與義務人

土地增值稅由土地所有權人於訂定買賣契約之日起 30 天內申報，若逾期未申報，稅捐機關會依公告現值代為核定，且無法適用自用住宅優惠稅率等各項減免。實務上多數買賣會由地政士一併處理土地增值稅與所有權移轉登記，建議在買賣流程簽約時就先確認申報期限與應備文件。

與房地合一稅、重購退稅的關聯

2016 年以後取得的房地出售時，土地增值稅仍會單獨課徵，但已繳的土地增值稅在計算房地合一稅課稅所得時，可作為成本費用的一部分扣除。換屋族也可能同時符合換屋重購退稅資格，建議一併檢視。

實際稅率級距與優惠資格以財政部及地方稅捐機關最新公告為準，個案申報建議諮詢地政士或會計師。