房地合一稅 2.0 總覽：稅率級距與持有年限

房地合一稅是台灣自 2016 年起實施、2021 年 7 月起適用 2.0 版規則的房屋土地交易所得稅制，將房屋與土地交易所得合併計算，並依持有期間課徵差別稅率。持有時間愈短，適用稅率愈高，目的在抑制短期炒作。無論是自用或投資用不動產，只要在 2016 年以後取得，出售時多數都要面對這套制度，規劃買賣時程前建議先參考實價登錄行情掌握市場水位。

• 稅率依持有期間分為 45%、35%、20%、15% 四個級距
• 課稅所得等於成交價減去原始取得成本、相關費用與土地漲價總數額
• 須於移轉登記日次日起 30 天內自行申報並繳稅

持有期間與稅率級距

境內個人交易房地的稅率，依持有期間長短分級：持有 2 年以內出售，稅率 45%；超過 2 年未逾 5 年，稅率 35%；超過 5 年未逾 10 年，稅率 20%；超過 10 年，稅率 15%。境外個人與營利事業另有不同規範，實際適用仍以稅捐機關公告為準。

簡單說，持有愈久稅率愈低：短進短出（2 年內）幾乎稅掉一半獲利，撐過 10 年才降到最低檔。規劃出售時點前，先確認自己落在哪一格。

課稅所得怎麼計算

課稅所得並非直接以成交價課稅，而是成交價扣除原始取得成本（買價、仲介費、契稅、印花稅等）、持有期間支付的必要費用，再扣除已繳土地增值稅對應的土地漲價總數額部分後的餘額。例如某屋 2020 年以 1,000 萬元購入，2023 年以 1,300 萬元售出，扣除可認列成本與費用 60 萬元、土地漲價總數額 40 萬元後，課稅所得為 200 萬元；因持有期間超過 2 年未逾 5 年，適用 20% 稅率，應納稅額約為 40 萬元（200 萬元乘以 20%）。

申報期限與常見誤區

房地合一稅採自繳自報制，須在完成所有權移轉登記日的次日起 30 天內申報並繳納稅款，逾期會產生滯報金與滯納利息。預售屋交易、未辦保存登記建物，以及以贈與、繼承取得後出售等情形，申報起算日與成本認定方式都不同，不宜直接套用一般買賣的規則。

與自住優惠、重購退稅的關係

符合自住條件者，可適用 400 萬元免稅額及超額部分 10% 優惠稅率，詳見房地合一自住優惠；換屋族也可能符合重購退稅資格，詳見換屋重購退稅。2016 年以前取得的房地，出售時可能仍適用舊制財產交易所得稅，判斷關鍵在取得日而非出售日。

實際稅率與額度以財政部及地方稅捐機關最新公告為準，個案申報建議諮詢地政士或會計師。