換屋重購退稅：土增稅與房地合一兩套規則

換屋族賣掉舊屋、買進新屋時常聽到重購退稅，但實務上這其實是兩套獨立制度：一套是針對土地漲價課徵的土地增值稅重購退稅，另一套是針對房屋土地交易所得課徵的房地合一稅重購退稅。兩者的退稅對象、期限與計算方式都不同，不能互相套用。

• 土地增值稅重購退稅：退還已繳的土地增值稅，限自用住宅用地
• 房地合一稅重購退稅：退還已繳的房地合一稅，依重購與出售價金比例計算
• 兩者都要求先售後購或先購後售須在 2 年內完成

土地增值稅重購退稅

個人出售自用住宅用地後，在 2 年內另購自用住宅用地，或先購地後在 2 年內出售原有自用住宅用地，且新購土地地價超過原出售土地扣除土地增值稅後的餘額，可申請退還已繳納的土地增值稅。適用面積有上限，都市土地以 3 公畝為限、非都市土地以 7 公畝為限，原則上以一次為限，符合特定條件者可再次申請。

房地合一稅重購退稅

個人出售自住房地並已依房地合一稅規定繳稅後，在 2 年內重購自住房地，或先買後賣、在完成新屋移轉登記後 2 年內出售原自住房地，可申請退還已繳稅款。退稅金額並非全額退還，而是依重購價占出售價的比例計算：例如出售舊屋淨額 1,000 萬元、已納房地合一稅 40 萬元，若以 800 萬元重購新屋，可退還的比例約為 80%，即 32 萬元（40 萬元乘以 800 除以 1000），實際金額仍以稅捐機關核算為準。

申請時要注意的條件

兩套重購退稅都要求出售與重購的房地必須符合自住認定，包括本人或家屬設籍與實際居住等要件，且新購房地在一定年限內不得改作其他用途或再出售，否則會被追繳已退稅款。準備申請前，建議先確認自己出售的房地是否同時符合房地合一自住優惠資格，兩者可同時檢視但審查標準不同。

實際退稅條件與計算方式以財政部及地方稅捐機關最新公告為準，個案申報建議諮詢地政士或會計師。