舊制財產交易所得稅：何時還用得到

不是所有房地出售都適用房地合一稅，判斷關鍵在於取得日而非出售日。2016 年 1 月 1 日以前取得的房屋、土地，出售時原則上不適用房地合一稅新制，而是回到舊制規則：房屋交易所得併入綜合所得稅申報，土地交易所得則因所得稅法規定停徵所得稅，只需繳土地增值稅。

• 2016 年 1 月 1 日以前取得的房地，出售時適用舊制而非房地合一稅
• 土地交易所得停徵所得稅，僅須繳納土地增值稅
• 房屋交易所得可核實認列成本，或依財政部公告的所得標準核定

新舊制怎麼分界

房地合一稅新制自 2016 年 1 月 1 日起適用，判斷依據是房地的取得日：在此日期以前取得者適用舊制，以後取得者適用房地合一稅。要特別注意的是，判斷基準不是出售的年度，即使近年才出售，只要取得日在 2016 年以前，依然適用舊制規則。繼承或受贈取得的房地，取得日認定另有規則，詳見繼承房產的稅。

房屋交易所得怎麼算

舊制下，房屋交易所得屬於個人綜合所得稅的財產交易所得項目，計算方式有兩種：一是核實認定，以實際成交價減除原始取得成本及必要費用計算所得額；二是若無法提出完整成本憑證，則依財政部每年公告的房屋交易所得標準，按房屋評定現值一定比例推計所得額。多數屋主因年代久遠難以保留完整憑證，實務上常採後者計算。

土地部分為什麼免所得稅

所得稅法明文規定，個人出售土地的交易所得停徵所得稅，理由是土地漲價已經透過土地增值稅課徵，若再課一次所得稅將形成重複課稅。因此舊制房地出售時，土地部分只需依土地增值稅規則計算並繳納。

什麼情況還會遇到舊制

雖然新制上路已超過八年，但長期持有的老房子、繼承取得且被繼承人早年購入的房地，都可能仍在適用舊制的範圍內。出售前建議先確認房屋所有權狀或地政謄本上的原始取得日期，避免誤用稅制導致申報錯誤或多繳稅款。

舊制與新制的適用規則、所得標準以財政部及國稅局最新公告為準，個案申報建議諮詢地政士或會計師。