繼承房產的稅：遺產稅與出售成本

繼承房產雖然不像買賣、贈與那樣需要另外課徵移轉稅，但仍會涉及遺產稅的申報，以及日後出售時房地合一稅成本與持有期間的特殊認定規則。許多繼承人以為繼承免稅就代表完全不用處理稅務，其實只是免徵移轉稅，遺產稅申報義務仍然存在。

• 遺產總額超過免稅額及各項扣除額部分，依 10%、15%、20% 累進稅率課徵遺產稅
• 繼承房地移轉本身免徵贈與稅與房地合一稅，但須完成繼承登記
• 日後出售時，持有期間可能併計被繼承人的原始持有期間

遺產稅怎麼算

遺產稅是對被繼承人死亡時遺留的財產總額，扣除免稅額與各項法定扣除額後的課稅遺產淨額課徵，採 10%、15%、20% 三級累進稅率，並有累進差額扣減。目前遺產稅免稅額約為 1,333 萬元（查證日期 2026 年 7 月），實際金額會依物價指數調整情形定期公告，申報前建議先向國稅局確認當年度最新數字。

房產如何計入遺產總額

房產計入遺產總額時，不是以市價或實價登錄成交價認定，而是以死亡時的房屋評定現值及土地公告現值計算，這個數字通常低於市價。若被繼承人生前已將房產贈與他人，或有大額資金移轉紀錄，國稅局仍可能追溯併入遺產總額計算，建議完整保留相關資金往來紀錄。

繼承登記與後續出售的成本認定

繼承人須先完成遺產稅申報並取得稅捐機關核發的證明，才能辦理繼承登記將房地過戶到自己名下。日後若出售這筆繼承房地，依房地合一稅規定，持有期間原則上可以合併計算被繼承人生前的持有期間，取得成本則可能以繼承時的評定現值或被繼承人原始取得成本認定，若被繼承人原始取得日在 2016 年以前，還可能涉及舊制財產交易所得稅規則，建議出售前務必先諮詢專業人士確認。

常見疑問：繼承是否有登記期限

繼承取得的房地雖然沒有像買賣一樣的強制過戶期限，但長期未辦理繼承登記可能衍生管理與後續交易上的困擾。建議完成遺產稅申報後儘早辦理繼承登記，避免日後因繼承人數增加、意見分歧而更難處理。

遺產稅免稅額、扣除額與稅率級距以財政部最新公告為準，個案申報建議諮詢地政士或會計師。