頭期款與房貸觀念:成數、利率、寬限期一次搞懂

自備款要準備多少?貸款成數看身分

成數在央行信用管制下依名下房屋數而不同(2026 年年中現況): 首購族(名下無房)不受成數上限限制,常見可貸七〜八成; 第二戶上限六成且不得使用寬限期;第三戶以上與高總價住宅上限三成。 繼承取得的房屋原則上不計入戶數,換屋族依規定切結期限內出售舊屋也可排除限制。 以首購抓自備款二〜三成,加上稅費、仲介費與基本裝修,實務上建議準備 總價的 25%〜35% 現金比較從容。信用管制與政策性房貸 (如青年安心成家)的條件經常調整,申請前務必查中央銀行、財政部或承辦銀行的 最新公告,不要依賴網路上的舊文章。

月付金怎麼粗估?

本息平均攤還下,一個好記的量級:每借 1,000 萬、30 年期、年利率約 2.3% (2026 年中一般房貸水準,不含政策性補貼),月付約 3.9 萬元; 年限拉長到 40 年月付會降,但總利息支出增加。利率隨央行政策變動, 正式數字請用各銀行官網的房貸試算器,輸入實際核貸利率計算。

寬限期是雙面刃

寬限期(常見 2〜5 年)內只繳利息不還本金,月付壓力小;但期滿後要在剩餘年限內 攤還全部本金,月付金會明顯跳升。適合短期資金吃緊但收入確定會成長的人, 不適合把寬限期月付當成「我付得起」的證明。

利率型態

台灣房貸多為機動利率(隨央行與銀行牌告調整),分段式利率前低後高, 比較時要看「全期平均」而不是只看第一年。貸款條件與個人信用、收入證明、 擔保品估值都有關,同一個人在不同銀行的核貸條件可能差很多,建議至少比較兩三家。

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